15萬億后”怎么走?專家:樓市還有10年發展期

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在房地產調控政策密集出臺的2018年,房地產銷售再創歷史新高。國家統計局數據顯示,2018年全國商品房銷售額14.9973萬億元,同比增長12.2%。

近15萬億元的銷售額之后,市場還有足夠的后續推動力嗎?2019年的中國樓市能否繼續創造新高?新的增長點在哪?在“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標下,作為房地產銷售主力的房企如何實現穩中有增?

近日,多位地產專家和開發商在接受《每日經濟新聞》記者采訪時,就“15萬億后”的樓市走勢、市場發展空間、房企多元化轉型等發表了看法。

關于市場走勢:未來供需雙方會更加理性

中國房地產業協會原副會長朱中一在2019觀點年度論壇上表示,隨著房地產長效機制的一系列制度不斷完善,未來中國房地產的供需雙方會更加理性,市場定能平穩健康發展,社會多年期待的總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定的住房供需格局有望形成,群眾的住房問題也能更好解決。

“中國的樓市能夠穩定在15萬億上下,那就是國家之福,就是房地產公司之福?!辈噬罘占瘓F執行董事、執行官唐學斌在上述論壇上如是說。

萊蒙國際集團執行副總裁、萊蒙商業董事總經理李國華也認為,樓市平穩健康發展,但結構上會有變化,位置和品質好的、小區配套完善的、交通便利的房子會越來越值錢,一線城市總體來講還是向上的。

“今年是穩中求進,不但要穩,還要求進?!焙细惠x煌(中國)深惠公司總經理李舉明則表示,從總經濟環境來看,今年的經濟至少比2018年要好;從宏觀調控來看,對因城施策的行業發展前景是看好的;同時也比較看好今年的整個市場走勢,包括銷售的走量,消費者信心的回升等。

“期望今年的市場規模略有增長,價格能夠保持平穩?!焙K{控股集團副總裁朱懷宇表示,這樣整個行業都能有一個比較平穩的環境。

但也有持不同意見的。世聯行技術官黎振偉指出,在我國大的發展方式不改變的情況下,樓市要穩是很難的,當然要看改革力度有多大,要看國家的發展,還要看整個房地產行業的形勢。

廣東省房地產研究會執行會長韓世同卻告訴《每日經濟新聞》記者,2019年樓市能否再創新高要取決于整體的宏觀經濟形勢。從目前看,支持經濟的政策相對寬松了,若政策效果明顯,維持現有水平或創新高是存在的;若政策沒啥效果,那15萬億就是頂了。

關于發展空間:樓市起碼還有10年發展期

“展望未來,我國的房地產業起碼還有10年左右的發展期?!敝熘幸恢赋?,原因有三個方面:一是城鎮化持續推進和中心城市領導城市群發展;二是城市更新改造,包括對城鎮棚戶區、城中村及對老舊小區的改造,任務很重;三是新經濟業態的發展和人民日益增長的對美好生活的需求。

國家統計局原局長邱曉華贊同上述觀點。他在上述論壇上指出,支撐中國房地產增長的基本因素依然是一個比較可觀的數量,至少在10年以后才會發生供大于求,那時中國房地產市場可能會出現轉折性變化。

“中國房地產發展高速增長期結束了,但增長期沒有結束?!痹谇駮匀A看來,中國的房地產每年銷售20%、30%的高速增長時期已經結束了,一是人口變了,二是成本變了,三是政策變了,所以不會再有過去的輝煌了。但增長期并沒有結束,因為中國的城鎮化、工業化、國際化進程都還在路上,且中國自身發展由高速轉到高質量,相應帶來人們對生活質量提升的改善或者調整上的需求沒有結束。

中城新產業董事長劉愛明也認為,中國房地產的發展遠沒有結束,用一個長遠的視角來看,地產行業可能是未來10年中國經濟發展為數不多的亮點,因為它有很多真實的需求。

“房地產在未來的20年,可能還是中國經濟的增長動力?!焙愦笱芯吭焊痹洪L、房地產行業分析員夏磊日前在第四屆中國(廣東)縣域房地產發展論壇環節上表示,對中國房地產的未來非常有信心,也做了具體的數據測算,結合城市更新等因素,商品住房在2019年還有14億平方米的發展空間,所以中國房地產在未來的10年20年還是很好的賽道。

但是,韓世同卻不太看好樓市。在他看來,現在地價、房價居高不下,帶來了巨大財富,但并不真實,一旦回落,就會出問題,而且期望高位維穩不太現實。同時,不能讓樓市崩盤,但房價如何能夠平穩地回落還沒有好的對策。

關于房企轉型:要探索適合自己的板塊

值得注意的是,2018年,房地產行業已擁有3家超過5000億元銷售額的企業,以及30家超過千億元規模的企業。

朱中一表示,今后的行業集中度會進一步提升,一些骨干企業會進一步做強做大,有的企業會進一步做專做精。

他建議,房企在轉型發展階段,要夯實基礎、強身健體,高負債率、高杠桿的企業要努力把負債率和杠桿降下來,努力實現由規模速度型向質量效益型的轉變;有條件的企業,也可向產業鏈延伸,或跨界發展。

韓世同提醒道,現在企業還是在做快周轉模式,但是城市的土地已經不能支撐了,快周轉模式是不可持續的,且只要是產業,都是要做長期的,房企要探索適合自己的板塊。

“房地產要注意未來的發展新趨勢?!鼻駮匀A認為,一是要向高質量的方向發展,第二是要向綠色、新材料方面發展,第三是要向服務全配套方向發展,要把"高、新、全"做好。做好這幾樣,房地產還是充滿春天氣息的。

“對房地產從業者來說,我們的機會還是很多的,可以積極挖掘?!焙裢翙C構主席林少洲分析認為,主流房地產企業應該是走向精品化,不能粗制濫造,未來做精品的企業才能生存。同時,對房企而言,有資金、資源、人才團隊,可以加大拓展創新力度,畢竟這個行業的總量現在已很高了,可以做很多跟內容、運營有關系的拓展業務。

朱懷宇則認為,這個市場的機會還是在人口聚集、產業聚集、區域資源比較聚集的城市;從產品客戶端來看,機會在于轉型升級,在于制造一些差異化的產品。

“其實在去年的市場行情下,普遍表現出行業的危機感和焦慮感,下一步要追求更高質量的發展?!崩钆e明提醒道,現在很多企業都在轉型升級創新,但這是一個長期的過程,并非兩三年就可以成功,所以要保持足夠的耐心。

林少洲補充道,從過去幾年來看,房企轉型需求很迫切,但結果不太理想;現在地產也很難了,這時房企轉型可能真的有機會了,能按新行業的規律去做。每個行業都有自己的規律,房企對創新行業要有足夠的思想和心理準備。

“2018年資金面是很緊的,令很多企業不得不慢下來,從宏觀環境來看,這有利于企業為下一波的經濟發展助力?!崩顕A分析認為,因為慢下來后企業就有足夠的時間、人力、資金來調整整個集團的結構,聚焦在更有利的價值板塊,可以練內功,做好產品,且能開發新型技術,對企業下一波的核心競爭力提升有很大幫助。

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